Что же такое переуступка, спросите вы. Для начала давайте разберемся с понятиями. 

Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. Получается вы покупаете не недвижимость, а право требования на него (имущественное право). В данном случае свои права передает физическое лицо, которое приобрело квартиру на раннем этапе строительства.

Цессия — это синоним переуступки на языке юристов. В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

Договор переуступки прав должен включать в себя:

  • условия о том, какое именно право (требование) уступается/переходит другому лицу;
  • цену уступаемого права;
  • права и обязанности цедента (сторона, уступающая право) и цессионария (сторона, принимающая право).

Заключение договора уступки прав обычно происходит в добровольном порядке и на взаимовыгодных условиях, но заключать его можно только в том случае, если квартира еще не была введена в эксплуатацию.

Причины продаж квартир в новостройках:

  • чтобы получить выгоду;
  • по семейным обстоятельствам.

В первом случае происходит ситуация, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Заработать в данном случае можно от 15 до 30% в зависимости от типа квартир и объекта.

Что же касается семейных обстоятельств, то распространены сделки по переуступке между родственниками (например, от родителей к детям). Нередко переуступка обуславливается заключением/расторжением брака или появлением ребенка, когда купленная ранее квартира перестает соответствовать требованиям конкретной семьи.

Покупка недвижимости по схеме переуступки прав — сделка законная и распространенная. Для того, чтобы она была безопасной, нужно учесть некоторые нюансы.

Стоит уточнить, что вы не сможете внести правки в договор переуступки, придется либо мириться с тем что есть, либо отказываться от покупки. Но есть и положительная сторона — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» покупателю (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

Старайтесь избегать предложений о переуступке по предварительному договору, так как вы рискуете стать жертвой мошенников и можете оказаться не единственным претендентом на квартиру.

Некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик может взять и 15% от суммы сделки.

Согласовывать переуступку с застройщиком не нужно (кроме отдельных случаев, когда в договорах есть пункт, что переуступка невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на квартиру необходимо в интересах покупателя. 

Нет четких условий по вопросу кто должен оплачивать расходы по оформлению договора уступки. Однако есть позиция, что расходы по оформлению такого договора возлагаются на владельца (продавца), который и заключил договор с условием об оплате расходов. Но на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на покупателя или повышают цену на переуступку, вкладывая в нее расходы, связанные с оформлением договора уступки.

Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки. В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то требуется согласие застройщика.

Чтобы минимизировать риски при покупке квартиры по договору переуступки: 
  • Обязательно проверить, правомочен ли продавец совершать уступку, а также не было ли право (требование) ранее уступлено другому лицу.
  • Узнать, требуется ли согласие застройщика на уступку права. И, если требуется, то было ли оно получено.
  • Выяснить, оплачено ли уступаемое право требования (речь идет об оплате квартиры первым собственником).
  • Уступка допускается с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства).
  • Оплату по договору уступки лучше осуществлять после его регистрации.

Самый надежный способ минимизировать риски — обращение к нашим специалистам, которые с радостью ответят на ваши вопросы и помогут совершенно бесплатно.